Formalności przed budową – pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Budowanie domu wymaga od inwestora dopełnienia wielu urzędowych formalności. Ostatnie zmiany idą w kierunku uproszczenia procedury uzyskania zgody na budowę. W świetle obowiązującego od 28 czerwca 2015 r. nowego Prawa budowlanego inwestor indywidualny jest zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że nie obowiązują go żadne formalności przed budową. 

Nowelizacja Prawa budowlanego dotyczyła w szczególności usprawnienia procesu budowlanego. Polegało ono na zniesieniu obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w stosunku do wybranych obiektów. Wystarczy zgłoszenie budowy. Oznacza to skrócenie czasu potrzebnego do załatwienia formalności przed budową nawet o 2/3. Procedury uległy uproszczeniu i usprawnieniu dzięki rezygnacji z przymusu dołączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu dostawy energii, ciepła, gazu, wody, o warunkach przyłączenia sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dostępu do drogi publicznej.

Bez pozwolenia na budowę

Znowelizowana ustawa Prawo budowlane w art. 29 precyzuje i wymienia obiekty, których budowa nie będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. Chodzi przede wszystkim o budowę domu jednorodzinnego. Pod warunkiem, że jego obszar oddziaływania mieści się w całości na terenie, na którym został zaprojektowany, czyli jeśli nasza inwestycja nie narusza granicy sąsiadów. Z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę została zwolniona także przebudowa budynków mieszkalnych. Nie może jednak prowadzić do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.

Obecnie bez pozwolenia na budowę wybudujemy również wolno stojące parterowe budynki gospodarcze oraz rekreacji indywidualnej. Zalicza się do nich garaże, altany, ganki, ogrody zimowe. To także tymczasowe obiekty budowlane niepołączone z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, niewielkie domki letniskowe, niesłużące do całorocznego zamieszkania – o powierzchni zabudowy do 35 m². Ustawodawca określił, że łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Warto tu wymienić również wiaty – których powierzchnię bez pozwolenia na budowę zwiększono do 50 m². Jednak liczba wiat nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² działki. Nowym zasadom podlega również zgłaszanie wolno stojących parterowych stacji transformatorowych oraz kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m². Zwolnienia doczekały się także zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m², czyli popularne szamba oraz przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m³ na dobę.

Kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane? Także w stosunku do:

• robót polegających na dociepleniu budynków o wysokości do 25 m,
• budowy przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m²,
• budowy ogrodzeń wyższych niż 2,2 m,
• budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych.

Formalności przed budową – konieczne pozwolenie

Budując budynek bliźniaczy czy szeregowy, będziemy musieli uzyskać pozwolenia na budowę, ponieważ – z powodu usytuowania przy granicy – będą one zawsze swoim obszarem oddziaływania wykraczały poza teren działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym. Dotyczy to także budynków wolno stojących usytuowanych w odległości mniejszej niż 3 m od granicy działki sąsiedniej. Co jeszcze wymaga pozwolenia na budowę:

• budowa wolno stojących budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie mieści się w całości na działce stanowiącej teren inwestycji,
• budowa budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²,
• budowa całorocznych domków letniskowych (bez względu na powierzchnię zabudowy) lub domków przeznaczonych do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²,
• budowa wiaty o powierzchni zabudowy powyżej 50 m²,
• budowa basenów lub oczek wodnych poza terenem zabudowanej działki (niezależnie od powierzchni),
• budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni powyżej 50 m²,
• budowa budynków usługowych,
• budowa budynków wielorodzinnych,
• przebudowa ww. obiektów,
• remont lub przebudowa obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub usytuowanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.