Generalny wykonawca, czyli budowa domu z jedną firmą

Najbardziej komfortową dla inwestora metodą prowadzenia budowy domu jest powierzenie jej generalnemu wykonawcy. Jeśli zdecydujemy się na taki sposób, nie musimy martwić się praktycznie o nic, ani o zakup materiałów budowlanych, ani o wybór ekip wykonawczych czy wynajęcie sprzętu budowlanego. Wszystkim zajmie się generalny wykonawca.

Tego typu budowa domu polega na podpisaniu przez inwestora umowy z generalnym wykonawcą (firmą czy przedsiębiorstwem) na doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego, a niekiedy nawet „pod klucz”. Do obowiązków inwestora w takim przypadku należy zapłata wynagrodzenia za wykonanie robót w wyznaczonym terminie oraz w oznaczonym terminie odbiór budynku (wtedy też otrzymuje on pełną dokumentację przebiegu i realizacji budowy). Generalny wykonawca gwarantuje swoją wiedzę, doświadczenie, prawidłowe i terminowe wykonanie robót. Należy jednak pamiętać, że zatrudnienie generalnego wykonawcy podwyższa końcową wartość inwestycji – jego wynagrodzenie to kilka procent ogólnej wartości robót.

Chociaż niezaprzeczalną zaletą jest powierzenie budowy domu jednej firmie, to jednak inwestor nie powinien jej bezgranicznie ufać. Sprawdzanie użytych do budowy materiałów i kontrola robót, czy przebiegają zgodnie z projektem i umową, zapewni, że generalny wykonawca nie będzie ciął kosztów i szukał oszczędności.

Przed podpisaniem umowy, inwestor powinien sprawdzić firmę, zorientować się, ile pracowników w niej pracuje i czy ma stałych podwykonawców, czy zatrudnia wciąż nowe ekipy. Ważne, aby wśród pracowników firmy była osoba uprawnieniami kierownika budowy. Powierzenie generalnego wykonawstwa komuś, kto nie może podjąć się kierowania robotami budowlanymi jest dość ryzykowne.

Obowiązki generalnego wykonawcy

W zależności od podpisanej umowy do obowiązków generalnego wykonawcy  może należeć załatwienie wszystkich formalności związanych z rozpoczęciem budowy domu. Powinien on przygotować także różne propozycje materiałowe, przedstawić kosztorys, harmonogram prac i dostaw materiałów. Generalny wykonawca dokona również zakupów materiałów budowlanych, zorganizuje sprzęt i zleci prace odpowiednim ekipom budowlanym, mającym zrealizować poszczególne zlecenia. W imieniu inwestora wynegocjuje stawki wykonawców, jednocześnie kontrolując koszty i jakość wykonywanych usług, ponieważ to on musi zadbać, aby projekt był spójny i bezpieczny. Oczywiście generalny wykonawca musi uzyskać zgodę inwestora na zatrudnienie wytypowanych podwykonawców.

Do obowiązków generalnego wykonawcy należy także zabezpieczenie terenu budowy, przede wszystkim dlatego, że to on od momentu protokolarnego przekazania terenu do chwili oddania obiektu ponosi  pełną odpowiedzialność za teren budowy. Generalny wykonawca musi także oddać obiekt do użytku, czyli zdać nieruchomość swojemu inwestorowi.

W ramach umowy o roboty budowlane inwestor może dodatkowo zobowiązać wykonawcę do uporządkowania terenu budowy, niewywierania szkodliwego wpływu na nieruchomości sąsiednie, a także przeszkolenia inwestora w zakresie obsługi zainstalowanych urządzeń (np. środków dozoru technicznego, klimatyzacji itp.)

Umowa z generalnym wykonawcą

Jeśli zdecydowaliśmy się na zatrudnienie generalnego wykonawcy, musimy podpisać z nim umowę. Pozwoli ona uniknąć ewentualnych nieporozumień i da możliwość egzekwowania terminów i prawidłowości wykonania. Raz podpisana umowa niej jest oczywiście nienaruszalna. Można za zgodą obu stron wprowadzać do niej poprawki czy aneksy.

Umowa powinna obejmować podział obowiązków oraz zakres prac, które wykonawca zrealizuje osobiście, a także tych, które będą zlecone podwykonawcom. Musi się w niej znaleźć precyzyjne wyszczególnienia terminów wykonywania odpowiednich etapów i wynagrodzeń przewidzianych dla podwykonawców za terminowe wykonanie swoich obowiązków. W umowie powinien znaleźć się także zapis o karach za niedotrzymanie terminów i wszelkie opóźnienia po obydwu stronach.

Generalny wykonawca i inspektor nadzoru

Powierzając budowę domu generalnemu wykonawcy warto zatrudnić inspektora nadzoru – będzie on reprezentował interesy inwestora. Inspektor nadzoru będzie sprawował opiekę nad robotnikami i nadzorował wykonywane prace. Inwestor zyska przez to pełną kontrolę nad przebiegiem budowy, która będzie realizowana zgodnie z założonym harmonogramem i planem prac. Funkcję inspektora może pełnić jedynie osoba mająca odpowiednie przygotowanie i uprawnienia budowlane.