Kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego – sposoby kontroli budowy
Budowa domu to poważne i skomplikowane przedsięwzięcie. Dlatego podczas prac niezbędny jest kierownik budowy, a w niektórych przypadkach również inspektor nadzoru inwestorskiego, który dopilnuje prawidłowego wykonania poszczególnych etapów budowy.
Obowiązek nadzoru nałożył na inwestorów ustawodawca odpowiednimi zapisami w prawie budowlanym. Na ich mocy, przy realizacji różnego rodzaju przedsięwzięć budowlanych, powinien być zatrudniony przez nich kierownik budowy, a niekiedy też inspektor nadzoru inwestorskiego. Każda budowa ma swoją specyfikę, prowadzona jest w różnych warunkach. Różne jest też przygotowanie merytoryczne i praktyczne do jej prowadzenia przez samych inwestorów. Sprawia to, że również nadzory nad inwestycjami są różnie prowadzone. Prześledźmy sposoby kontroli nad budową, zapoznajmy się z ich konsekwencjami, zaletami i wadami.
Nadzór budowy idealny – stała kontrola prac
Kierownik budowy teoretycznie przejmuje w całości prowadzenie inwestycji i na podstawie pełnomocnictwa działa w naszym imieniu, ale też, co bardzo ważne, na nasz rachunek. Modelem idealnym jest stały nadzór. Oznaczałoby to, że kierownik budowy jest obecny cały czas na placu budowy, nadzoruje i kontroluje każdą pracę wykonawców. Jednak w praktyce rzadko się zdarza, aby taki model permanentnego nadzoru był możliwy. Wiąże się to bowiem z zatrudnieniem kierownika budowy na cały etat, przez cały czas trwania budowy. Szacuje się, że podniosłoby to koszty budowy o około 100 000 zł w ciągu roku. Dlatego przy długoterminowych inwestycjach o stosunkowo niewielkich kosztach, czyli na przykład w przypadku budynków jednorodzinnych, bardziej popularne są inne modele prowadzenia nadzoru i zatrudniania kierownika budowy.
Wersja „oszczędna” – iluzoryczny kierownik budowy
Oszczędni inwestorzy twierdzą, że nawet, jeśli kierownik budowy jest wymagany, to wystarczy, że będzie on tylko formalnie prowadził budowę. Jest to więc kierownik jedynie „na papierze”. W ten sposób inwestorzy na własne życzenie decydują się na brak kierowania budową i brak nadzoru. Tego rodzaju prowadzenie budowy skończy się zapewne wieloma błędami wykonawczymi, które w trakcie prac zostaną popełnione. W efekcie wersja oszczędna okaże się najdroższą. Niektórych popełnionych błędów nie uda się bowiem już poprawić lub skorygowanie ich będzie wymagało znacznych nakładów prac i kosztów. Bardzo często, by zaoszczędzić, decydujemy się na powierzenie obowiązku kierownika budowy szefowi lub pracownikowi firmy wykonawczej (warunkiem jest posiadanie przez taką osobę uprawnień budowlanych). W tym przypadku zachodzi ryzyko, że taka osoba będzie reprezentowała interesy firmy wykonawczej, a nie inwestora. Jest jeszcze jeden aspekt takiego rodzaju pseudonadzoru. Jest on niezgodny z etyką zawodową, jaką powinien się kierować przedstawiciel zawodu zaufania publicznego, czyli budowniczy i architekt.
| Przy budowie domu inwestor jest zobowiązany zapewnić obecność kierownika budowy, który będzie rzetelnie czuwał nad poprawną realizacją budowy. Koszty budowy nie są małe, a wykonawstwo ma wpływ na jakość techniczną budynku oraz na jego późniejszą eksploatację. Dlatego wydatki poniesione na właściwy nadzór na pewno się opłacą. Przy inwestycji wartej minimum kilkaset tysięcy złotych, warto zatrudnić w tej roli sprzymierzonego i sprawdzonego pod względem merytorycznym specjalistę. Jeśli jest wymagane, również potrzebny będzie inspektor nadzoru inwestorskiego, który zadba o interesy inwestora. |
„Sprawiedliwe” prowadzenie budowy – uwaga pułapka
Wydawać by się mogło, że nadzór nad budową polegający na rozliczaniu się za wykonane wizyty jest sprawiedliwy dla obu stron – zarówno dla inwestora, jak i kierownika budowy. Niemniej czyha tu pułapka, gdyż zdarza się, że inwestorzy bagatelizują rolę kierownika budowy przy poszczególnych robotach. Bywa, że kierownik budowy jest niemile widziany, bo wiąże się to z konkretnymi wydatkami inwestora. W efekcie przestają się kontaktować i inwestor nie informuje kierownika budowy o postępie robót. Najczęściej wzywa go dopiero podczas wystąpienia nieoczekiwanych problemów na budowie.
Rzetelne prowadzenie budowy
Za rzetelne prowadzenie budowy można przyjąć wariant, w którym wszystkie uwzględnione w przepisach etapy budowy będą sprawdzane. Dotyczy to głównie robót podlegających zakryciu. Poza tym są inne prace, które dobrze jest skontrolować w trakcie ich wykonywania, np. czy wykonawcy stosują wibrowanie podczas betonowania. Rzetelna kontrola wiąże się nie z kilkoma, lecz z kilkudziesięcioma wizytami kierownika na budowie. Taki wariant jest najbardziej optymalny zarówno dla inwestora, jak i kierownika budowy. Ten ostatni ma nad wszystkim pieczę, dokładnie wie, co i w jaki sposób jest wykonywane i ma możliwość instruowania pracowników ekipy budowlanej. Edukacji na budowie nigdy nie jest za mało, nawet, jeśli wykonawca jest profesjonalistą, doskonale zna daną technologię i ma duże doświadczenie zawodowe.
| Podstawowe obowiązki kierownika budowy wynikają z art. 22. Prawa Budowlanego. W zakresie realizacji budowy należy do niego m.in. obowiązek kierowania budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę. Nadzór powinien być też zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy. Spoczywa na nim obowiązek dokonania sprawdzeń lub odbioru robót podlegających zakryciu, bądź robót zanikających. |
Zatrudniamy kierownika budowy – rada dla inwestorów
Wybierając kierownika budowy (ewentualnie inspektora nadzoru inwestorskiego), najlepiej jest ustalić wcześniejsze spotkanie. Uzgodnimy na nim, jak będzie wyglądać kontrola, ile i jakie wizyty przewiduje on w trakcie budowy i w jakim zakresie podejmuje się prowadzić nadzór. Najlepiej, gdyby obejmowało to całość prac, od rozpoczęcia budowy, do oddania budynku do użytkowania. Dobrze jest, gdy zakres uprawnień kandydata na kierownika budowy jest szeroki, na przykład, gdy dodatkowo jest projektantem. Warto też dowiedzieć się, jaka jest dostępność kierownika budowy w przypadku nieprzewidzianych sytuacji, wizyt interwencyjnych, które mogą wyniknąć niespodziewanie w trakcie budowy. Ważna jest też łatwość i sposób komunikowania się (telefon, e-mail). Dla inwestorów istotne są również kwestie formalne – czy kierownik budowy pomaga przy kompletowaniu dokumentów niezbędnych przy zgłoszeniu zakończenia budowy oraz kwestie rozliczeń za sprawowanie kontroli nad budową. Osoba zatrudniana w roli kierownika nadzoru powinna mieć doświadczenie w prowadzeniu budów, posiadać odpowiednie wykształcenie techniczne (budowlane lub architektoniczne), a także musi mieć uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych.
Inspektor nadzoru inwestorskiego
Inspektor nadzoru w przypadku budowy budynków jednorodzinnych nie jest wymagany, ale jeśli budowa prowadzona jest przez powierzenie robót generalnemu wykonawcy (sposób deweloperski) i kierownik budowy jest z ramienia generalnego wykonawcy, to warto zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego. Kontroluje on wykonawcę oraz kierownika budowy, dbając o interesy inwestora. To funkcja zupełnie niezależna od roli kierownika budowy, dlatego nie może być pełniona przez tę samą osobę. Oprócz kontroli prac na budowie, inspektorowi nadzoru możemy zlecić przygotowanie harmonogramu budowy, kosztorysu, a także po przekazaniu pełnomocnictwa, załatwienie formalności urzędowych.
