Jak się rozliczać z wykonawcami?

Budowa domu to nie jednorazowa usługa. Trwa czasem kilka miesięcy. Pochłania niemałe kwoty. Trzeba zatem wiedzieć, w jaki sposób załatwić kwestię zapłaty za wykonywane prace. Rozliczenie z wykonawcą może przybrać różne formy. Który sposób będzie najkorzystniejszy i najbezpieczniejszy dla inwestora?

Polecamy zacząć od dobrej umowy z wykonawcą, która będzie określała zakres prac i orientacyjny czas ich trwania. W umowie jest też miejsce na ustalenie zasady finansowania budowy, w tym również na określenie ostatecznej, łącznej kwoty, jaka należy się firmie budowlanej. Oczywiście pisemna umowa ma sens, jeśli jest zawierana z legalnie działającą firmą, która legalnie zatrudnia pracowników i może pokazać dokument potwierdzający posiadanie NIP-u i REGON-u.

Różne sposoby rozliczania

Rzadko się zdarza, żeby wykonawca godził się na wypłatę dopiero po zakończeniu inwestycji, choć z punktu widzenia inwestora, taki układ jest najłatwiejszy i najkorzystniejszy. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że szef przedsiębiorstwa zatrudnia kilku lub nawet kilkunastu pracowników, którzy domagają się od niego regularnych wypłat. Trudno, żeby zaciągał kredyt na poczet takich zobowiązań.

Najpopularniejszą i sprawiedliwą metodą jest rozliczanie z wykonawcą polegające na płaceniu za poszczególne, zakończone etapy budowy (należy je wyraźnie wyszczególnić w umowie pisemnej).  System ten jest odzwierciedleniem w skali budownictwa jednorodzinnego sposobu finansowania firm realizujących duże inwestycje. Tam są ustalone transze przelewowe, które zgodnie z harmonogramem muszą być przelewane w określonych terminach na konta wykonawców. W razie braku takich przelewów firma ma prawo przerwać budowę.

Rozliczenie z wykonawcą systemem etapowym skłania firmę do terminowości, a także do solidności. W razie wykrycia błędów, można bowiem zażądać ich naprawy przed dokonaniem wypłaty lub potrącić z niej pewną sumę, jeśli naprawa nie jest już możliwa.  Trzeba też zdawać sobie sprawę, że ustalone etapy nie mogą być zbyt długie. Należy je najpierw skonsultować z kierownikiem budowy. Warto tak to zorganizować, aby płatności były przeprowadzone odbiorami prac przez kierownika, poświadczanymi jego podpisem w dzienniku budowy.

Nie chce się u nas przyjąć amerykański system płacenia tygodniówek. On bowiem nie ma przełożenia na tempo prac. Poza tym stwarza pewne ryzyko, że ekipa po zainkasowaniu wypłaty zniknie na pewien czas nie kończąc rozpoczętych robót. Z drugiej jednak strony, dla robotników to kusząca forma rozliczania. Wypłacone w piątek pieniądze niejednemu z nich przydadzą się na weekend. Pozwala im to również unikać nieuczciwych zleceniodawców, którzy obiecują zapłatę i nie dotrzymują słowa. Wtedy, jeśli po tygodniu nie otrzymają tego, co się im należy, mogą się pożegnać i przenieść na inną budowę. Ponoszą stratę, ale wiedzą, że mogli zostać oszukani na znacznie większą sumę.

Częstszym sposobem wypłacania należności jest ogólnie przyjęty system miesięczny.

Rozliczenie z wykonawcą – ryczałt lub kosztorys

Płacenie ryczałtem oznacza ustalenie ostatecznej, niezmiennej kwoty za całość prac. Można ją oczywiście podzielić na części i poszczególne raty wypłacać po zakończeniu ustalonych etapów robót. Ryczałt jest korzystny dla inwestora, bo zamyka wykonawcy drogę do podwyższenia z jakiegoś powodu sumy jego wynagrodzenia.

Rozliczenie z wykonawca może się odbywać równieżna podstawie kosztorysu (rozliczenie obmiarowe). Kosztorys to zestawienie poszczególnych prac, wykonywanych w określonym czasie i przez określony czas. Płaci się wtedy za konkretne prace, które różnie kosztują. Ta metoda finansowania jest preferowana przez wykonawców. Daje im bowiem możliwość weryfikacji początkowo ustalonych kosztów, jeśli któraś z robót okaże się bardziej pracochłonna, trudna, więc droższa.

Praktyką niedopuszczalną jest natomiast dokonywanie zmian w zatwierdzonym kosztorysie, a szczególnie dopisywanie prac, których wcześniej tam nie przewidziano. Wyjątkiem są zmiany wprowadzone do projektu lub uzasadnione innymi okolicznościami, które nie zależą od wykonawców. Zmiany takie powinny być uwzględniane przy płaceniu ryczałtem, choć bywa z tym różnie.

Czy dawać zaliczki?

Przy cotygodniowych wypłatach zaliczki nie mają uzasadnienia. Co innego w przypadku, gdy rozliczanie z wykonawcą jest miesięczne lub etapowe. Wtedy bywają sytuacje, w których można poratować wykonawcę. Niestety zaliczka dla wykonawcy to dość ryzykowna praktyka i lepiej zarezerwować ją tylko dla ekip godnych zaufania. Nie raz zdarzało się bowiem, że robotnicy znikali wkrótce po zainkasowaniu zaliczki, czasem na zawsze. Najbardziej uzasadnione są zaliczki na zakup przez pracowników niektórych materiałów budowlanych lub wypożyczenie niezbędnego sprzętu – rusztowań, miksokretów, betoniarek.  Nie ma co jednak ukrywać, że dobre firmy powinny dysponować takim sprzętem na stałe. Generalnie radzimy uznać zaliczki za ostateczność.

Istnieje też coś takiego, jak zadatek. To pewna kwota wypłacana robotnikom na start, przed rozpoczęciem robót. Pozwala im na przykład zaopatrzyć się w żywność i inne niezbędne produkty potrzebne podczas „obozowania” na miejscu budowy. Zadatek jest oczywiście składową ogólnej kwoty za robociznę. Wykonawcy traktują go również jako pewne zabezpieczenie, w przypadku gdyby inwestor stracił nagle płynność finansową i zaprzestał dalszych wypłat. Można więc uznać go za rodzaj kaucji, której firma wtedy nie zwraca. Trudniej jest odzyskać inwestorowi pieniądze w sytuacji, gdy ekipa zniknie niespodziewanie z budowy. Zadatek wynosi zwyczajowo 10% łącznej kwoty za robociznę.