Umowa z wykonawcą robót budowlanych

Zatrudniając do budowy domu firmę wykonawczą należy zawrzeć z nią umowę na piśmie. Tylko umowa z wykonawcą da nam możliwość w razie nieprawidłowości dochodzić swoich praw, a także zyskujemy pewność, że budowa zostanie zakończona i to w ustalonym terminie.

Pisemna umowa o roboty budowlane zabezpiecza nie tylko interesy inwestora, ale także wykonawcy, dlatego powinna być spisana jak najbardziej szczegółowo – unikniemy w ten sposób niepotrzebnych i stresujących sytuacji. Od niej zaczyna się w dobra organizacja budowy.

Umowa z wykonawcą – profesjonalnie przygotowana

W związku z tym, że istnieje wiele systemów budowania (kompleksowa realizacja inwestycji, generalne wykonawstwo czy częściowe wykonawstwo) nie ma jednego, uniwersalnego wzoru umowy o roboty budowlane – idealnie byłoby, gdyby sporządził ją dla nas prawnik, uwzględniając zobowiązania i interesy obu stron. Często wykonawcy mają swoje przygotowane już wzory umów, jednak przed ich podpisaniem lepiej skonsultować się z prawnikiem. Jeśli właściciel firmy nie jest skłonny do podpisania umowy i upiera się, by pracować na czarno, zrezygnujemy z jego usług, nawet jeśli jego wynagrodzenia jest mniejsze.

Co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Zanim podpiszemy umowę z firmą wykonawczą, sprawdźmy, czy działa ona w pełni legalnie i jaki ma status prawny. Najczęściej jest to osoba fizyczna lub spółka cywilna prowadząca działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Na naszą prośbę taki wykonawca powinien przedstawić zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej – musi być aktualne, w zasadzie nie starsze niż sprzed 3 miesięcy. Umowę w imieniu spółki cywilnej muszą podpisać wszyscy wspólnicy, chyba że ustanowili pełnomocnika.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Podpisując umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania określonego w umowie obiektu w określonym terminie, wykonanego z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Natomiast inwestor zobowiązuje się do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu oraz odebrania obiektu i zapłaty ustalonego wynagrodzenia. Aby uniknąć nieporozumień i dodatkowych kosztów, dobrze aby umowa z wykonawcą zawierała również listę robót, które zlecamy. Należy jasno zaznaczyć początek, a szczególnie termin zakończenia prac budowlanych i zastrzec konsekwencje niedotrzymania terminów czy np. zniszczenia materiałów wskutek ich niefachowego zamontowania. Zazwyczaj wysokość kar umownych dla wykonawcy wynosi 0,1% całkowitej wartości prac budowlanych za jeden dzień opóźnienia.

Dobrze jest też dokładnie określić rodzaj użytych materiałów do budowy domu. Dotyczy to materiałów, których projekt nie precyzuje lub wyznacza tylko minimalne lub maksymalne wartości ważnych parametrów – dotyczy to np. stolarki okiennej i drzwiowej czy pokrycia dachowego.

Warto, aby w umowie znalazł się zapis o obowiązku informowania inwestora o zawarciu umów wykonawcy z podwykonawcami. Jest to ważne w przypadku, gdy generalny wykonawca nie zapłaci podwykonawcom, a ci będą dochodzić swoich roszczeń u inwestora, ten nie będzie zobowiązany do zapłaty za ich pracę – przecież zapłacił już generalnemu wykonawcy. Ponadto należy określić w umowie, które prace wykonawca wykona osobiście, a które ewentualnie zleci podwykonawcom.

Pamiętajmy, aby umowa z wykonawcą zawierała zapis o możliwości odstąpienia od umowy. Najczęściej taka sytuacja ma miejsce, gdy wykonawca spowodował rażące opóźnienie i nie będzie w stanie go nadrobić. W takim przypadku dobrze jest wprowadzić zapisy o dodatkowej karze umownej dla wykonawcy za odstąpienie przez inwestora od umowy z winy wykonawcy. Ważnymi zapisami są również zapisy o odpowiedzialności za wady i sposobie ich zgłaszania przez inwestora wykonawcy.

Jak określić wynagrodzenie?

W umowie o roboty budowlane należy zawrzeć zapis o rodzaju wynagrodzenia – czy cena kontraktowa (cena wszystkich prac) będzie naliczana na podstawie kosztorysu czy ryczałtowo. W przypadku ceny ryczałtowej wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia nawet w sytuacji, gdy przy zawarciu umowy nie można było przewidzieć rozmiaru i kosztu prac. Należy ustalić także terminy i zasady wypłaty wynagrodzenia – może to być koniec każdego miesiąca lub po wykonaniu określonego etapu robót.